Alquilar tu propiedad en Murcia: Preguntas frecuentes

Tener una segunda o tercera vivienda en Mazarrón o en cualquier otra parte de Murcia puede ser una excelente manera de generar ingresos, ya sea a través de alquileres vacacionales, inquilinos a largo plazo o una combinación de ambos. Sin embargo, las normativas pueden ser complicadas, especialmente si no hablas español.

Esta guía responde a las preguntas más comunes que nos hacen los propietarios y explica cómo Purview Letting & Management puede ayudarte a cumplir con la normativa.

Licencias, registros y aspectos legales básicos

❓ ¿Necesito una licencia turística para alquilar mi propiedad?

Sí, pero solo si la alquilas para estancias cortas de hasta 30 noches. Si una reserva supera las 30 noches, las reglas de la licencia turística no se aplican (en su lugar, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos).

• Recibirás un número de licencia turística único, que debe aparecer en todos los anuncios.
• Si tu propiedad está en un edificio con elementos comunes (como un bloque de apartamentos), necesitarás la aprobación de la Comunidad de Propietarios (mayoría del 60%).
• Si tu propiedad está en una división horizontal, puede que aún se requiera la aprobación de los vecinos, incluso sin una comunidad formal (ver más abajo).

❓ ¿Qué es una división horizontal y por qué es importante?

En España, muchas propiedades, no solo los pisos, están legalmente divididas bajo un “régimen de propiedad horizontal” (división horizontal).

• Esto no solo se aplica a apartamentos. Una villa independiente, una casa adosada o pareada también puede formar parte de una división horizontal si comparte infraestructuras o terrenos (carreteras, piscinas, jardines o servicios subterráneos).
• Si tu propiedad está bajo una división horizontal, se requiere la aprobación de los vecinos para alquileres turísticos.
• Incluso sin una Comunidad de Propietarios activa, la ley puede exigirte obtener el consentimiento de otros propietarios.

Purview puede verificar si tu propiedad está sujeta a este régimen antes de solicitar una licencia.

❓ ¿Qué es el NRA (Número de Registro de Alquiler)?

Este es el nuevo registro nacional de alquileres de España, introducido en 2025.

• Cada propiedad debe estar registrada para obtener su número NRA.
• A partir de julio de 2025, plataformas como Airbnb y Booking.com requerirán que muestres tanto la Licencia Turística como el número NRA.
• Las propiedades sin estos registros serán retiradas de las plataformas, y los propietarios pueden enfrentarse a multas.

❓ ¿Qué es SES Hospedajes y por qué lo necesito?

SES Hospedajes es el sistema de registro de huéspedes y reservas gestionado por el Ministerio del Interior de España.

• Cada reserva debe ser reportada en un plazo de 24 horas desde la llegada del huésped.
• Debes cargar los detalles del pasaporte o documento de identidad de cada huésped.
• Esto se aplica a todos los alquileres vacacionales, al igual que a hoteles y casas de huéspedes.

⚠️ Debido a las leyes de protección de datos, Purview no puede gestionar directamente los registros de huéspedes. Sin embargo, nosotros:

• Registramos las propiedades en SES Hospedajes, y
• Proporcionamos acceso a nuestra empresa asociada de confianza, que gestiona los registros de huéspedes de manera segura y en cumplimiento con la legislación española.

❓ ¿Y para los alquileres a largo plazo, necesito una licencia?

No. Para estancias de más de 30 noches, no necesitas una licencia turística. En su lugar, necesitarás un contrato de arrendamiento a largo plazo bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de España.

Impuestos y finanzas

❓ ¿Debo pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler?

Sí. Todos los ingresos por alquiler en España deben ser declarados.

• Alquileres vacacionales: se consideran ingresos empresariales, sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF si eres residente, o al Impuesto sobre la Renta de No Residentes si no lo eres).
• Alquileres a largo plazo: también son gravables, pero los residentes pueden reclamar deducciones (por ejemplo, hasta un 60% en ciertos ingresos por alquiler a largo plazo).

Los no residentes suelen pagar un impuesto del 19% sobre los ingresos brutos por alquiler (24% para propietarios de fuera de la UE/EEE), aunque esto está en proceso de cambio para que los propietarios no pertenecientes a la UE paguen la misma tasa reducida.

❓ ¿Debo cobrar IVA?

Generalmente no, salvo que ofrezcas servicios similares a los de un hotel, como limpieza diaria, comidas o excursiones organizadas.

❓ ¿Cómo declaro mis ingresos por alquiler como no residente?

Debes presentar el modelo 210 trimestralmente. Purview trabaja con asesores fiscales locales de confianza que pueden ayudarte con este proceso.

Contratos, inquilinos y huéspedes

❓ ¿Cuál es la diferencia entre un huésped vacacional y un inquilino a largo plazo?

• Huésped vacacional: se queda unas pocas noches/semanas, paga por adelantado, se va al finalizar la estancia. Está cubierto por las leyes de alquiler turístico.
• Inquilino a largo plazo: se queda meses/años, tiene derechos legales bajo la legislación de arrendamientos española, incluyendo plazos mínimos.

❓ ¿Qué tipo de contrato debo usar para alquileres a largo plazo?

Debes usar un contrato oficial de Arrendamiento de Vivienda según la legislación española. Los puntos clave incluyen:

• Derechos de los inquilinos a renovar contratos (hasta 5 años si el arrendador es una persona física).
• Gestión correcta de depósitos y garantías.
• Términos claros sobre servicios públicos, mantenimiento y reparaciones.

❓ ¿Cómo manejamos a inquilinos problemáticos?

Para alquileres a largo plazo, el desalojo solo puede realizarse a través de los tribunales, lo que puede tomar varios meses. Para alquileres vacacionales, los huéspedes pueden ser expulsados por incumplir las reglas de la casa, ya que no tienen las mismas protecciones legales.

Estándares de la propiedad y seguros

❓ ¿Qué estándares debe cumplir mi propiedad?

Para alquileres vacacionales, tu propiedad debe cumplir ciertos requisitos, incluyendo:

• Extintor de incendios, detector de humo y botiquín de primeros auxilios.
• Mobiliario, servicios públicos y equipamiento adecuados para los huéspedes.
• Estándares mínimos de seguridad y accesibilidad.

👉 Una lista completa de requisitos es proporcionada por la Consejería de Turismo de Murcia al solicitar la licencia.

Para alquileres a largo plazo:

• La propiedad debe tener una cédula de habitabilidad (certificado de habitabilidad).
• Los servicios básicos (agua, electricidad) deben estar operativos.

❓ ¿Necesito un seguro de responsabilidad civil?

Sí. Para alquileres vacacionales en Murcia, el seguro de responsabilidad civil es obligatorio por ley.

• Cobertura mínima: 300.000 €.
• Debe cubrir lesiones personales y daños materiales causados durante la estancia de los huéspedes.
• A menudo se solicita prueba de cobertura durante el proceso de solicitud de la licencia turística.

Cómo ayuda Purview Letting & Management

• Verificar si tu propiedad está bajo una división horizontal.
• Solicitar la Licencia Turística (si es requerida).
• Registrar tu propiedad para el NRA.
• Registrar tu propiedad en SES Hospedajes.
• Proporcionar acceso a una empresa asociada conforme para gestionar los registros de huéspedes de manera segura.
• Redactar y gestionar contratos de alquiler para alquileres vacacionales y a largo plazo.
• Gestionar mantenimiento, emergencias y comunicaciones con los huéspedes.
• Coordinar con profesionales fiscales locales para mantener tus ingresos declarados correctamente.

✅ En resumen:

Para alquilar tu vivienda en Murcia de manera legal y segura, deberás considerar:

• Licencia Turística (para estancias de hasta 30 noches).
• Registro NRA (obligatorio a nivel nacional).
• Registro de huéspedes en SES Hospedajes.
• Aprobación de los vecinos en comunidades o divisiones horizontales.
• Seguro de responsabilidad civil (mínimo 300.000 €).
• Contratos legalmente válidos.

Con Purview gestionando el proceso, puedes disfrutar de tranquilidad, sabiendo que tu propiedad, tus ingresos y tus huéspedes están completamente protegidos.

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